（2022上海结婚买房，首付400W，预算800w以内，希望离地铁近一点，积分64，买新房还是二手？）

工作在市区，买房小白想请教一下大家有何建议购买区域或楼盘

难得有一次首房首贷用足的机会，政府还送给你一二手倒挂，自然是能买新房买新房

赶早不赶晚，现在就可以一批批去摇了，谁也不能保证你肯定摇的到

但64分和总价800有点尴尬，倒挂多的轮不到你。倒挂少的这个价位靠市区靠地铁的很少

这一期的话，其实加点预算买苏河望是适合的。

后面再买，很可能就要买到颛桥紫薇去了。

先梳理自己的核心需求，可以先问自己几个关键问题：

1、有没有学区需求？

2、是更在乎入住后头几年的居住体验，还是更重视未来的发展规划？

3、能接受在哪些区域可以相对长久的居住？

以上是基于刚需买家需要思考的问题。（楼主大概率买房也是刚需自住）

如果纯粹是投资客，在积分允许条件下，那就直接买有倒挂的或者有强规划的板块新楼盘。

如果我是楼主，我会首先考虑购买新房，其次再考虑二手房。

要珍惜首套房的房票资格，所以建议不管是贷款额度还是积分，建议尽量用满。

首付400万，总价预算800W左右，积分64分。

这个分数不算高，一定要避开积分顶流的楼盘。（比如2022年第一批的红盘，森兰名苑、金鼎首府）

2022年第一批新房名单已经公布出来了，符合楼主预算和积分的楼盘，可以考虑：

1、四季都会绿龙北

绿龙北2021年在第三、第六批次触发两次积分，裸分分别为62分、67分。

之所以有5分之差（裸分相差5分，差距就蛮大了），可能是第三批次时，北区（主要是嘉定新城）有更多项目能够分流。

2022年第一批次中北区能够分流的项目极少，环境也更接近去年第六批次。

这次四季都会，裸分需要65分入围概率才会大些。

不过考虑到本次有636套，接近上批的2倍，裸分60分也能试试看。

所以，楼主可以考虑一下认购这个盘。

2、碧桂园柏悦前湾

在闵行区，但是蹭大虹桥的概念。所以，可参考青浦徐泾楼盘的分数，尤其是虹悦湾这个盘的历史积分。

（虹悦湾去年第二、第五批次触发两次积分，裸分分别为61分和72分，后一次之所以72分，是因为仅有64套房源）

这一次，柏悦前湾一次性推出528套房源，整体市场环境和虹悦湾在第二批次的条件差不多。

所以预计柏悦前湾也大概在60分左右，楼主64分也可以考虑去认购。

3、御桥博萃

浦东御桥这个板块地段，蛮不错的。

参考去年的亲水湾，预计积分可能在60分左右。

这一批次里其他的新盘，就不太推荐了。

楼主可以亲自去踩盘多多对比一下。

不过，如果楼主急需买到的话，那还是去看二手房，可能会比较快买到。

新房，毕竟要参加认筹摇号，要凭运气上车。

加油鸭，祝你好运。

这样的积分近地铁新房很难，可以看看二手次新

供参考：上海房价将长期“无痛式下跌”

1.所谓“无痛式下跌”，就是房价的绝对值长期持平或涨幅微弱，让人感觉不到下跌的痛苦和恐慌，甚至还有涨价的错觉，但实际价值在不断缩水。在“无痛式下跌”行情中，即使房价有所上涨，年化涨幅也会绝对小于工资增幅的7%，相对小于一般金融理财产品收益的5%，经常低于一年期定期存款利率1.3%。这就是中国建设银行行长所说的，房子失去金融属性。如果再考虑购房贷款利息5%的因素，可能算下来就是相当于自有资金500万，加贷款500万，买了一个800万的房子，5年后涨到840万。看起来涨了40万，实际账面就亏了500-(840-500)=160万。如果再算上自有资金500万的5%机会成本，就还得再亏150万。那就是毫无感觉地，甚至带有涨价幻觉地亏了310万。当然，这个亏310万的模型是假设你的理财能力正好是500万，给你1000万也是浪费。这种无痛式下跌也恰好达到了稳地价、稳房价、稳预期的目的，妥妥的稳，既稳了盼涨的预期，也稳了盼跌的预期。

2.其实上海几年后的房价已经有结果了，上海已开始实行地价房价联动模式，也就是说，出让土地的同时就已经定好了未来的房价。现在是2022年，今年出让的首批土地已经出来，大家可以查一下，它所对应的房价已经公布。从出让土地的联动房价来看，相对过去3年房价，部分区域持平，部分区域微涨，最高涨幅也不超过8%。强调一下，这是累计涨幅，不是年化涨幅。从土地出让计划，到房子最终交付到买家手上，大概需要多长时间呢？大约是3至7年，如果有政府规划的强行推进，比如建设城市副中心的示范小区，至少要3年时间，这也是非常少的，而大部分的房子需要5至7年时间。如果说房子5至7年都没有涨，或累计只涨了不到8%，那么个结果算涨还是算跌呢？

3.房价受市场因素影响，但不只受市场因素影响，甚至连方向都是相反的。最近大家关注到原油价格直奔140美元每桶去了吧？可曾想，这还没到2008年的水平，可曾想2020年原油跌到免费送，甚至还有负值。石油是不可再生资源，按照当年的逻辑，应该越来越贵，怎么还有如此戏剧化的行情呢？比如房子，上海还限购，怎么价格就那么不好预测呢，这就受到政府调控的影响，这种影响可能是颠覆性的。

4.那么政府是如何调控以及发布政策的呢？我们可以从政府有哪些压力，哪些期望等方面去理解，大家可以自己找答案。例如：

1).其他国家是如何解决住房问题的，我们要比哪些国家做得更好？

2).如何体现社会主义制度的优越性？

3).如何解决众多科研领域的卡脖子问题？

4).如何保持经济持续发展？

5).如何鼓励二胎、三胎？

6).如何实现共同富裕？

7).如何实现新百年目标？

8).国内为什么要反垄断？

9).如何刺激消费，推动内需？

10).如何面对越来越多的农村空巢老人？

11).如何解决企业家见面不聊行业创新，只聊房地产的尴尬局面？

......

5.如果在上海买房，该买哪里呢？

先说结论：有钱没处花的买内环，想靠房子发财的买五大新城，内环以外至外环以内是高风险区，要说哪里有泡沫，就在这片6-9万的区间。大家扪心自问，买房是不是奔着翻倍去的？虽然房价可能整体进入长期无痛式下跌，但还是有局部机会的可能性的。上海是全中国的上海，也是全世界的上海，放眼全球，有钱人就数不清了，总有一些人钱多得花不完，也不知道怎么花，就想闭着眼睛买套房子。人家肯定买上海核心市区的，那就是内环。你想想，说起来挺有钱，结果在上海住在城外，是不是有点没面子，还敢说自己是富人吗？还有好不容易搞到一个房票，又不差钱的，肯定是哪里贵买哪里。所以，内环的房子总有人接盘。中国还在进一步推进城市化，还得发展经济共同富裕。城市化和共同富裕肯定不是全国14亿人都去上海内环歌舞升平、拉菲红酒，而是要建设大容量的新城区、新城市群，新产业区、新经济圈，所以上海就是五大新城。再算一下风险矩阵就知道了。内环10万的房子涨到20万，虽然想想有点恐怖，但也不是没可能。内环跌到5万，怎么看都不可能，按照这个逻辑，五大新城不得跌破1万？那更不现实。所以，内环就是可能翻倍，不可能腰斩。再看五大新城，3万涨到6万，就涨3万，政策再一吹风，还是可以想象的吧，如果跌破1.5万都赶不上成都了，也不大现实，但就算腰斩也才跌1.5万。所以，五大新城是翻倍有希望大，腰斩概率低，即使腰斩也损失小，妥妥的发财空间。最后再看内环以外和外环内的过度地带，从8万涨到16万，那内环就得翻天了，概率概率不大，从8万跌到4万太可怕，万一行情逆转跌倒5万还是轻而易举的吧？所以，内环以外至外环以内，翻倍没希望，腰斩就是他。再想想，要是我们拿高房价开刀，找个典型戳一下泡沫，杀鸡儆猴，哪里合适？当然首当其冲还是这个尴尬的城边区域。

6.综上所述，个人预测：

1).上海房价将长期“无痛式下跌”；

2).土豪砸金自然不会选内环外；

3).想发财还得选五大新城，万一有逆袭的机会，就藏在这里；

4).内环外，外环内是泡沫靶场，劝大家别去当炮灰。

正好准备置换，分享下浅薄的经验

能买新房还是买新房吧。之前看中一个龙柏130平复室，送阁楼，价格还可以，不到1000w,中介帮我一算光增值税要30多万，满五不唯一，还有契税，加起来光税就要超过50W了，而且三价就低，基本上也贷不了多少钱，新房反而因为限价价格倒挂了，所以想了想还不如买新房。

新房的这个积分蟠龙，南街里那些地铁高分盘基本上没戏，如果不太在意外环外，可以考虑松江，华漕，颛桥这边的一些新盘比如华发，积分好像60够的，800W基本上就可以上3室，一步到位以后有孩子的问题，不用像我们这样还要倒腾置换改善，浦东的话我看到上次有个金桥的盘也不错。

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