（杭州大专落户对楼市的影响！）

　　来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；

　　作者：樱桃

　　几天前，杭州大专落户政策开始落地实施了，还有人问我对杭州房价的影响。

　　我没有即时写，是因为4月3日，《关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措的通知》，就提出了大专以上人才，在杭州工作并缴纳社保的，可直接落户。我当时就写过文章，不过后来我怕太敏感就删了。

　　这次距离上一次抢人才半年时间，2018年10月，杭州加入抢人大战，那次还有年龄要求，且需要连续一年社保+连续一年居住登记。

　　据浙江省统计局数据，2018年杭州新增人口33.8万，人口总数达到980.6万人。2017年增加了28万。

　　杭州人口流入速度相比南京、成都、武汉这些二线城市来说非常拔尖。但杭州觉得远远不够！因为本科生该落户的这半年来可能很多已经落完了，2019后继乏力，只能放低门槛让大专生进来了！

　　毕竟未来有人，城市才有发展潜力和活力，连深圳作为一线城市，2019都把姿态放低了，大专也能落户，杭州是二线干嘛把门槛弄那么高呢？是不是。

　　更何况现在国家都说了要放松大城市的落户政策，让更多人能享受到城市化的好处，所以杭州放松落户，也是符合国家政策指引方向的。

　　所以我们千万不能说杭州放松落户，是为了变相破限购，呵呵。

　　去年10月，杭州楼市开始冷淡，跟抢人也许只是个时间上的巧合呢。

　　我重点要说的是，放松落户后，对杭州楼市的影响。

　　因为降低落户门槛后，落户人口肯定是增加的，那符合购房条件的人肯定是增加了，结果对楼市绝对是有好处的，毕竟增加了需求嘛。

　　至于能抢到多少人，我们谁也预测不到，增加30万还是50万，对市场的购买力影响肯定不一样，30万人，一家三口，就需要10万套房，当然，落户的并非全是外地新增人口，也并非全是无房户，也并非全部买得起杭州的房子，所以不好量化成交量对市场的影响。

　　但是可以肯定的是，放松落户后，很快会有一些人涌入市场，而且会给购房者带来一种心理压力，因为本身今年3月份之后杭州楼市就一直很火爆，现在需求只增不减，大家会自我暗示，房子只会越来越难摇号，现在不买后面可能更买不到了，毕竟人都是买涨不买跌，越涨越害怕后面还要涨，越害怕买不到。

　　所以放松落户，对市场的短期影响，只会助涨市场看多氛围，当然新房限价只是放松，也还没有完全放开，所以新房价格还至于暴涨的，二手房市场如果需求激增，有可能进一步拉大价格差。

　　到什么时候能淡下来呢？

　　一是半年后，落户对市场的购房影响基本上释放了；

　　二是大家可以关注杭州贷款利率什么时候上调，贷款额度什么时候收紧，这对市场的影响也会比较大；

　　三是万一这次房价上涨超过预期，跟苏州一样被舆论和监管盯上了，杭州必须被迫调控冷却市场，就看杭州的数据做的好不好了。

　　今年3月之后，杭州楼市火爆的一塌糊涂，万人摇的西湖国际城中签率只有1.5%，3月份摇号的项目，中签率低于10%的有10个，赶上了去年七八月的水平。

　　青山湖科技城以前基本不需要摇号，变成了都要摇号，东湖板块从蓄客难变成了摇号难。

　　有项目涨价了，中签率反而低了，比如悦虹湾比去年12月开盘价涨了600元/平米，中签率却从53%下降到了10%。

　　杭州今年小阳春是怎样诞生的呢？

　　我跟杭州业内人士处了解到，这首先要拜限价放松所赐。

　　限价放松后，意味着楼盘就可以涨价了，开发商对市场比之前更乐观，因此拿地也积极了，我们可以看到三四月份，杭州土地市场也是拍的热火朝天，溢价率高达50%左右，这在中央要求稳房价，稳地价的大背景下，大家觉得杭州稳的好不好呢？

　　而地价上涨后，又会进一步拉高市场对房价上涨的预期，售楼员在卖房的时候都会贴心的提示购房者，你看，我们这周边最近拍的某块地，地价都涨到多少了，未来房价还能便宜吗？

　　所以限价放松后，低价盘卖完了，越来越少，剩下的只是越来越远，价格越来越高。

　　这就是限价放松，房价可以上涨后，带来地价上涨，从而进一步激发市场看涨预期的一条逻辑链。

　　当然，开发商们也都知道借势饥饿营销，今年每次开盘的套数不多，这样开出来效果好，让大家持续感觉到市场很火爆，比如悦虹湾这次开盘房源套数只有136套，上一次是383套，所以房源减少，造成供应紧张的气氛，也是中签率上升的套路之一。

　　大家知道杭州为什么放松限价，我之前也说过，因为杭州太依赖于土地财政了。

　　杭州这几年卖地收入连续稳坐全国冠军。

　　卖地收入2500亿是个什么概念呢？

　　换句话说，杭州的开发商花了2500亿的成本买了这么多地，建筑和财务成本一般要40%，如果想有点盈利，至少要卖到成本价的60%，最起码也要卖到4000亿才能有10-20%的赚头吧？

　　2018年的杭州共成交新房14.88万套，成交总金额高达4036.30亿元。刚好是这个水平。

　　也就是说，杭州需要不断保持市场2018年的热度才行，不能冷下去，否则开发商的房子就卖不掉了。

　　杭州今年1-4月卖地收获了840亿，

　　一月份：211亿

　　二月份：65亿

　　三月份：177亿

　　四月份：387亿

　　下半年还要加快节奏卖地，才能达到去年的水平。

　　在亚运会之前，杭州是停不下来了，因为每年太多基建项目需要钱花了，所以必须维持楼市的热度，地才好卖啊。

　　对于刚需来说，还是建议该买就买，因为你等不了。

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　　樱桃大房子，专注研究房地产十年，通过深入研究宏观经济走势，为读者把握房地产跌涨周期，不唯空，不唯多，只唯实。

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