（谁能详细讲讲上海幼升小、小升初、初升高的过程中学区房，和户籍所在区的作用？）

比如黄浦区的小学，考初中的时候比浦东读小学，会更加有优势吗？为什么？

这让我想起两年前，好友买学区房的经历。原本佛系的他，突然意识到学区房重要，为了孩子入学，必须赶在4月下旬截止日前拿到产证。于是年前开启置换，经历卖房买房各种挣扎，总算提前5天拿到产证，卡在时间线前让孩子顺利入学，整个过程惊心动魄。

联想起这几年愈演愈烈的学区房故事，包括北京大几百万的过道学区房，上海这些年学区房大涨，家长为学区房寝食难安等，我们都有必要了解学区房的前世今生，以及我们的应对策略。

本文将由四个章节展开

一、学区房的前世今生

二、学区房火爆的底层原因

三、学历跌落，不可避免

四、学区房，到底要不要买

一、学区房的前世今生

近20年来，学区房发展经历几个阶段，地位更是一路抬升。

1、前学区房时代

很多外地人并不清楚，上海学区房并非一直存在，只是近十几年的产物。2007年以前，上海没有显著的学区房概念，更没有学区溢价。

当时的学校家长主要都是上海人。小部分家长重视教育，会通过一些渠道将孩子送入更好的学校；而更多的家长相对随意，孩子一般就近入学。当时楼盘也会打学区概念，但买家更多是为了改善居住环境而换房，很少有买个小房子挂户口的做法。

2、一条政策提前引爆学区房

2007年8月，上海政府放宽了非沪籍儿童在公办中小学的入学门槛，启动了农民工同住子女义务教育三年行动计划。自2008年起，按照统计年鉴数据，上海42万农民工子女均可在沪免费接受义务教育。于是，仅仅三年时间，上海招收的应届小学生中非沪籍儿童的比例，就从2006年的37.3%迅速升高到了57.5%。其中很多郊区和市区接受农民工子女的小学，非沪籍儿童比例甚至超过90%！这个代表着公平正义的政策，很快就在几年后催生出了两个新名词：菜小（菜场小学）和菜中（菜场中学）。

从该政策开始，上海各小学、初中很快人满为患、不堪重负，校际差距也迅速扩大，很多无法接受的中产家长只能用脚投票以逃离菜场学校。“择校”和“学区房”这两个词的概念开始形成，并逐步演化为社会热门话题。

3、政府的补救

政府为了缓解本地教育资源压力，2013年《上海市居住证》管理办法出台，非沪籍子女入学门槛提高。很快，应届非沪籍小学生比例下降到2006年水平，但因此而起的择校理念并未退潮，学区房的观念也深入人心，愈演愈烈。

4、后奥数时代的学区房

提到学区房，不得不提奥数竞赛！这是菜小的孩子杀出重围考进优质初中的重要路径。

由于小升初没有统一考试，所以在2017年之前，上海的小升初是看证的。尤其是奥数竞赛证，作为学生智商鉴别器，其区分效度很高。因此，如果是奥数牛娃，哪怕在很普通的学校，一样会被优质初中录取。

然而，这个情况在2017年之后发生了转折性的变化。

从2017年开始，上海政府对奥数比赛全面叫停，试图刹住低龄超前鸡血的风气，四大杯和3E考试全部取消，小升初看证的时代过去了。

取消考证后，由于缺乏参照物，优秀初中选择生源只有两个办法，“神秘考”和看“出身”。优质初中直接去公认的“牛小”挑人，把前多少名选走是最保险的法子。而您的孩子如果在“菜小”，哪怕很优秀，因为不在优质初中的白名单内，被埋没的概率非常大。

这个结果让我们不禁感慨，一条原意为孩子减负的好政策，最终却埋没了菜小牛娃，并再次推高了学区房的权重。

回顾历史，是为了更好的预测未来，指导行动。

我们都看到了学区房的火爆，可背后的底层原因又是什么呢？

二、学区房火爆的底层原因

很简单，就是持续增长的出生人口！

从下图可以看到，从2001年起，上海出生人口就持续走高！

（数据来自于上海统计年鉴）

图中可以看出，上海出生人口从2001年的8.1万人迅速攀升至2012年的23.96万人，增幅超过300%。造成数字激增的最重要推动力并不是上海人能生，而是外地人的大量涌入。与此同时，优质教育资源却很难同比增加。

这就决定了，持续增长的出生人口和优质教育资源（背后是211、985大学招生名额）的矛盾，必将长期存在。

如果说2007年政策是学区房导火索的话，持续增长的出生人口才是更底层的原因。

同时，外来人口很多是通过高考进入大城市，并成为新一代移民。由于成功来自高考，他们显然更重视教育，也意味着更大的投入。于是我们见到，在张江等IT精英聚集区，家长们直接把普通小学硬生生考成了名校，周边的房子自然也成了新晋学区房。

而上海人显然还没有对这种级别的竞争，作好充分的应对。

但，面对这种竞争，外地精英就真的高枕无忧吗？

三、学历跌落不可避免

首先，我们先说两个常见认知误区。

1、经常可以听到身边的父母说这样的话，我对孩子期望值不高啊，以后不指望北清复交，同济华师大就可以了。事实真的是这样吗？

我们先说结论：假定把上海小学生看作一个60人的班的话，今后只有一个孩子今后能考上985大学。

所以，考上华师大真有您想得那么容易吗？

详细数据和推算过程：

1、2018年，985大学在沪招生人数为3272人，高考人数约人，985率约为6.35%，但上海中考会淘汰一部分考生，因此分母应按2015年中考人数人计算为4.14%。

2、2015年中考考生的出生时间为1999年9月到2000年9月，这段时间上海户籍人口出生数约为6.82万人，不考虑分流，有名出生时为非沪籍的考生取得了上海中考的资格，对应出生沪籍人口增幅为15.8%。

3、假定985大学在沪招生人数不变（近十年一直在减招），去年出生的上海儿童在17年后的高考985录取率会是多少呢？

4、2017年9月到2018年9月，沪籍出生人口约11.4万，按照2015年中考人数对应增幅，届时中考人数约为13.2万，届时985录取率约为2.48%，如果把这一年出生的小学生作为分母的话，985录取率则将为1.77%。

2、很多家长认为，自己是985大学毕业，所以孩子以后考上名牌大学是理所应当的，事实真的是这样吗？

我们还是先说结论：假定把上海2018年出生儿童家长看作一个60人的班的话，则家长里就有接近6个是985毕业。

所以，父母985毕业真的有那么牛吗？

两道数学题放一起看，就是多个985家庭去抢1个985入学名额！等等，难道非985家庭就不能考名校了吗？所以，这种概率只有更低。

严谨的数学论证告诉我们，学历跌落不可避免！

详细数据和推算过程：

1、根据上海各高校毕业生就业报告，上海985大学毕业生留沪率通常在75%左右。根据调查，全国每年985大学毕业生超过1/3的就业选择地在一线城市，按照这个比例，上海每年吸引来沪就业的全国外省985大学毕业生和上海本地的985毕业生大致相当。

2、以2010年毕业生为例，上海四所985高校本科毕业生数为人，按75%留沪就业率计算，有约人留在了上海。同年上海引入的外省985本科毕业生也约为一万人。这些毕业生在沪已经超过7年，相当比例会取得上海户籍。

3、按照上海平均生育年龄，今年这些毕业生的孩子平均为一岁，正是未来几年学区房的主力需求者。

4、对应上海2018年沪籍出生人口数为11.2万，父母双方合计为22.4万人，可算出2018年出生的沪籍婴儿父母985本科率为8.93%。这个比例远远超过了上海考生的985录取率！

四、要不要买学区房

以上，罗列了很多事实。最终还是要回到我们关注的问题，我们要不要买学区房？

家长们都非常清楚，我们看似关注学区房，其实是关注子女教育，希望他们能够在竞争中取得一席之地。

为了方便阅读，我们依然直接摆出结论及数据。

1、上海教育系统的选拔模式形成了下列逻辑：

要进好大学，得进好高中

要进好高中，得进好初中

要进好初中，得进好小学

2、以浦东某顶尖地段公办小学为例，五校率是全市平均水平的35倍以上。

详细数据列举：

2015年，上海高考人数约人，一本率约为20%，北清复交率约为2.7%，从2012年中考人数来说，这两个数字约为12%和1.7%，从北清复交录取人数分布来看，来自于上海排名前十高中的比例高达70%，来自于排名前五高中的比例超过50%，垄断率非常高，可以说在上海，要是进不了排名前十的高中，被北清复交录取的概率非常低。

再看下上海一流高中的生源情况，2015年上海中学合计预录取236人（占总招生人数的约60%），其中来自于华育、兰生、张江、上宝、市北理五所初中的学生为193人，占比为82%，其中来自于华育的121人，占比约一半。

最后看一下上海一流初中的生源情况，2017年上海初中“一哥”华育中学的生源情况，华育每年招收学生360人，表格内十所学校录取人数累计超过230，占比近2/3，垄断率同样非常高。

华育生源分布榜单内基本都是需考试录取的民办小学，只有明珠和福外是可以通过购买学区房入学的地段公办小学。

以浦东某顶尖地段公办小学2017年的择校情况看，三个班129名毕业生中，进入上述预录取成绩最好的五所初中的人数近40人，超过30%的录取率。然而，五校全市招生约一千二百人，占2017年全市小学毕业生人数约千分之8.4，浦东某顶尖地段公办小学的五校率是全市平均水平的35倍以上，请注意这是一个不挑选生源的地段公办小学。

我们接触过很多家长，层次水平比较高，非常看重孩子综合素质，也知道学习成绩并非最重要。但权衡之下，依然选择了学区房。主要基于以下三点考虑：

1、为孩子选择了一个优秀的教育环境。买学区房就是入会费，几百万会费堪比游艇会。通过这个门槛，家长之间有相似的社会背景和教育理念。小学五年里，大家可以为孩子报班、交流、分享彼此的经验和信息，互相鼓励和打气。而如果在“菜小”，很可能就是孤军奋战，难度直接加倍。

2、为孩子选择了优秀的师资力量。大部分牛校有自己独特的教育体系，师资水平和责任心也高于普通学校，有些学校还会有自己的附加课程，每天同样在校的几小时，孩子接受到的教育完全不一样，五年累积下来，差距不言而喻。

3、从投资属性看，学区房本身也是一种保值增值的大额理财产品，并附送了优质小学的入学资格。几年之后，往往还能获得一笔不菲的投资回报。

无论你接不接受，学历跌落已是事实，你可以视若无睹，也可以逆水行舟。

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